Vonovia vor den Zahlen: Schöner Wohnen sieht anders aus

Mittwoch, 05.12.18 11:09
Immobilienkonzern und Dax-Mitglied Vonovia präsentiert morgen Zahlen zum dritten Quartal. Angesichts der objektiv betrachtet hervorragenden Marktbedingungen müsste die Bilanz von Deutschlands größtem Vermieter eigentlich durchwegs positiv ausfallen, doch Vonovia-Anleger sollten sich nicht in allzu großer Sicherheit wiegen..

Immobilienboom, aber…
Bewohner deutscher Metropolen wie beispielsweise München, Hamburg oder Köln hatten in den vergangenen Jahren finanziell gesehen wenig zu Lachen. Wer nicht zu den glücklichen Eigenheimbesitzern zählte oder einen “alten” Mietvertrag hat, der den geltenden Marktpreisen nicht angepasst wurde, muss tief in die Tasche greifen - oder umziehen.

Wie angespannt die Lage ist, zeigen aktuelle Daten der Deutschen Bank Research. In der Metropole München haben sich die Wohnungspreise von 2009 bis 2017 beispielsweise mehr als verdoppelt. Im gleichen Zeitraum stieg die Einwohnerzahl von 1,36 Millionen auf 1,53 Millionen. Es fehlen mehrere 10.000 Wohnungen. Die Leerstandsquote ist faktisch null. Angesichts der Engpässe auf dem Immobilienmarkt erwarten Marktbeobachter in den nächsten Jahren weiter steigende Quadratmeterpreise.

Eine Entwicklung, von der Vonovia und deren Aktionäre eigentlich nur profitieren können. Die Realität sieht jedoch anders aus: Seit Jahresbeginn ist die Rendite der Vonovia-Aktie gleich null. Manche Analysten prognostizieren für das abgelaufen dritte Quartal einen Gewinnrückgang von 2,05 Euro (Q2) auf 0,55 Euro pro Aktie. Für das derzeit laufende vierte Quartal wird mit einem Gewinn von 0,50 Euro gerechnet. Stößt die Gewinnmaschine an ihre Wachstumsgrenzen?

Umstrittene Gewinnmaschine
Noch sind die Finanzzahlen beeindruckend: Der Konzern bringt es auf eine Marktkapitalisierung von knapp 21 Milliarden Euro, allein die Gebäude werden auf etwa 33,5 Milliarden Euro taxiert. Der jährliche Umsatz liegt mittlerweile bei 3,6 Milliarden Euro, erwirtschaftet von fast 10.000 Mitarbeitern. Vonovia besitzt laut Geschäftsbericht 2017 gut 346.000 Wohnungen, viele davon im Ruhrgebiet. Da Wohnraumerschließung irgendwann aber an ihre natürlichen Grenzen stößt, muss sich Vonovia nach neuen Wachstumsfeldern umsehen. Zum Beispiel in europäischen Nachbarländern wie Österreich, Schweden oder Frankreich, wo der Konzern mit Hochdruck expandiert.

Hierzulande verfolgt Vonovia dagegen eine Strategie, die bei Managern gerne “milk the (cash-)cow” genannt wird. Sprich: Wenn sich das Wachstum verlangsamt, sollte man gut laufende Produkte “melken” - allerdings ohne das Überleben der Kuh zu gefährden. Letzteres scheint jedoch fraglich, denn laut einem Bericht des SPIEGEL schröpft der Wohnkonzern seine Mieter mit teils dubiosen Methoden, die Vonovia langfristig erheblich schaden könnten.
Freundlich ausgedrückt verlängert Vonovia die eigene Wertschöpfungskette, indem es Aufträge für immobiliennahe Dienstleistungen (Winterdienst, Hausmeister, Handwerkerarbeiten...) an über 350 eigene Tochterfirmen vergibt. Das Resultat seien explosiv steigende Nebenkosten für die Mieter, deren Nachweis oft intransparent oder gar fehlerhaft ist.

Viele Mieter sind unzufrieden. Momentan erscheinen fast wöchentlich Medienberichte über unzumutbare Wohnverhältnisse und falsche Abrechnungen. Gut möglich, dass der Dax-Konzern trotz guter Geschäfte langfristig einen erheblichen Imageschaden davontragen wird. Sollten dann noch wie erwartet die Zinsen steigen, ist Vonovia alles andere als ein solides Fundament fürs Depot. Spielen Sie deshalb lieber nicht Monopoly, sondern investieren Sie in Unternehmen mit einer langfristig erfolgreichen Kurshistorie, die - im Gegensatz zu Vonovia - geringere Rücksetzer und höhere Gewinne aufweisen, als 99,9 Prozent aller börsennotierter Aktien: Die 100 boerse.de-Aktienbrief-Champions, die Sie in Ihrer druckfrischen Gratisausgabe finden!

Ich wünsche Ihnen einen entspannten, erfolgreichen Börsentag,

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