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Mittwoch, 16.06.21 11:17
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Postbank Wohnatlas 2021 / Wo Immobilienkäufer die besten Bedingungen

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Bonn (ots) -

- Investitionschancen-Index zeigt vielversprechende Regionen in Deutschland

- Expert*innen analysieren Indikatoren für den Immobilienkauf auf Kreisebene

Vielerorts steigen die Preise für Wohneigentum rasant - allerdings nicht überall

gleichermaßen. Folglich lohnt es sich für Immobilienkäufer*innen, einen

genaueren Blick auf die einzelnen Regionen zu werfen. Gute Voraussetzungen für

ein Investment sind moderate Preise und die Aussicht auf Wertsteigerungen. In

welchen Regionen finden Kaufinteressierte das noch? Antworten gibt der

Investitionschancen-Index, der von Expert*innen des Hamburgischen

WeltWirtschaftsInstituts (HWWI) für den Postbank Wohnatlas berechnet wird.

Besonders günstige Bedingungen für Immobilieninvestments weist der Index in

diesem Jahr für 16 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten auf. In 30

weiteren Regionen sind die Voraussetzungen zumindest sehr vielversprechend.

Gradmesser für das Preisniveau ist das Verhältnis zu den örtlichen Mieten.

Zuletzt sind die Kaufpreise schneller gestiegen als die Mieten. Während sich die

Nettokaltmieten 2020 im Vergleich zum Vorjahr im Schnitt über alle Landkreise

und kreisfreien Städte um 2,7 Prozent verteuerten, legten die Kaufpreise für

Eigentumswohnungen im Bestand im Mittel um 10,1 Prozent zu. Der sogenannte

Vervielfältiger, der abbildet, wie viele Jahresnettokaltmieten für eine gleich

große Eigentumswohnung durchschnittlich zu zahlen wären, spiegelt die wachsende

Dynamik wider. Er stieg binnen Jahresfrist im Durchschnitt über alle Landkreise

und kreisfreien Städte um 1,7 auf 25,7 Jahresmieten. Seit 2017 hatte sich der

Vervielfältiger jährlich nur um rund eine Jahresmiete erhöht.

Investitionschancen-Index hilft bei der Immobiliensuche

Wo finden Kaufinteressierte derzeit noch günstige Preise, können aber dennoch

mit weiteren Wertsteigerungen der Immobilien rechnen? Eine Antwort darauf gibt

der Investitionschancen-Index. Expert*innen sprechen derzeit bei einem

Vervielfältiger von maximal 25,0 von einem noch moderaten Kaufpreisniveau

gemessen an den örtlichen Nettokaltmieten. 184 der 401 deutschen Landkreise und

kreisfreie Städte erfüllen derzeit diese Bedingung. Hohe reale Wertzuwächse bis

2030* von mehr als 0,5 Prozent pro Jahr werden für 126 Landkreise und kreisfreie

Städte prognostiziert. Beide Kriterien treffen für 16 Landkreise zu, die damit

die besten Investitionschancen in Deutschland bieten.

Top-Investitionschancen in Deutschland

Vervielfältiger 2020** maximal 25,0 und prognostiziertes Kaufpreisplus 2020 -

2030*** größer als 0,5 Prozent

1. Rotenburg (Wümme), Landkreis (Niedersachsen): 19,71 / 0,89%

2. Straubing-Bogen, Landkreis (Bayern): 23,57 / 0,99%

3. Waldshut, Landkreis (Baden-Württemberg): 23,61 / 0,91%

4. Gifhorn, Landkreis (Niedersachsen): 23,75 / 0,82%

5. Tuttlingen, Landkreis (Baden-Württemberg): 24,16 / 0,52%

6. Grafschaft Bentheim, Landkreis (Niedersachsen): 24,41 / 1,20%

7. Alzey-Worms, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,41 / 0,56%

8. Lüneburg, Landkreis (Niedersachsen): 24,52 / 1,00%

9. Bergstraße, Landkreis (Hessen) 24,54 / 0,60%

10. Herzogtum Lauenburg, Landkreis (Schleswig-Holstein): 24,74 / 0,79%

11. Bad Dürkheim, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,76 / 0,55%

12. Südliche Weinstraße, Landkreis (Rheinland-Pfalz): 24,79 / 0,56%

13. Darmstadt-Dieburg, Landkreis (Hessen): 24,89 / 0,71%

14. Stade, Landkreis (Niedersachsen): 24,95 / 0,66%

15. Osnabrück, Landkreis (Niedersachsen): 24,95 / 0,69%

16. Offenbach, Landkreis (Hessen): 24,98 / 0,54%

**Kaufpreis als Vielfaches der Jahresnettokaltmiete

***in Prozent pro Jahr (real)

Hier sortiert nach niedrigstem Vervielfältiger.

Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt,

Berechnungen HWWI

"Der Investitionschancen-Index rückt Regionen in den Fokus, die

Kaufinteressierte bei ihrer Suche möglicherweise noch nicht auf dem Schirm

hatten", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft Postbank. Beste

Investitionschancen finden sich demnach vor allem außerhalb der Städte sowie im

Norden und Westen der Republik. In Niedersachsen warten laut Postbank Wohnatlas

gleich sechs Kreise mit sehr guten Rahmenbedingungen auf - so viele, wie in

keinem anderen Bundesland. Dazu zählen die Landkreise Gifhorn, Grafschaft

Bentheim, Lüneburg, Osnabrück und Rotenburg (Wümme) sowie Stade, das an

Deutschlands drittteuerste Großstadt Hamburg grenzt. Auch der Landkreis

Herzogtum Lauenburg in Schleswig-Holstein, der zum Speckgürtel der Elbmetropole

gehört, glänzt mit guten Aussichten auf noch relativ günstige Immobilien, die in

Zukunft weiter an Wert zulegen werden.

Lohnende Investments sehen die Expert*innen auch entlang der Grenze zwischen

Hessen und Rheinland-Pfalz in den Landkreisen Bergstraße und Alzey-Worms sowie

in Darmstadt-Dieburg und Offenbach wie auch weiter im Süden von Rheinland-Pfalz

in Bad Dürkheim und Südliche Weinstraße. In Baden-Württemberg sollten

Kaufinteressierte die Landkreise Waldshut und Tuttlingen unter die Lupe nehmen.

In Bayern schafft es mit Straubing-Bogen nur ein Landkreis in den Index, obwohl

der Freistaat fast flächendeckend mit positiven Preisprognosen glänzt. Aber die

Kaufpreise sind vielerorts hoch und den örtlichen Mieten enteilt.

Moderate Preise bei leicht positivem Preistrend

Wer sich mit geringeren Wertsteigerungen von bis zu 0,5 Prozent jährlich bis

2030 zufriedengibt, dem eröffnen sich weitere 30 Regionen, in denen die

Immobiliensuche lohnend sein könnte. Darunter sind neben 24 Landkreisen auch

sechs kreisfreie Städte: So bieten Weimar, Wolfsburg, Ludwigshafen am Rhein,

Frankenthal in der Pfalz, Bremen und Worms die Chance auf im Verhältnis zum

örtlichen Mietniveau moderate Kaufpreise bei erwarteten leichten Wertzuwächsen.

Bei diesen Auswahlkriterien kommen auch Regionen in Nordrhein-Westfalen ins

Spiel - mit acht Landkreisen ist das Bundesland hier so stark vertreten wie kein

anderes. Heinsberg, Kleve, Düren, Euskirchen, der Rhein-Erft-Kreis, Borken,

Warendorf sowie die Städteregion Aachen erfüllen beide Voraussetzungen. Zudem

empfehlen sich sechs Regionen in Niedersachsen (Heidekreis, Wesermarsch, Peine,

Osterholz, Verden und die Stadt Wolfsburg) und fünf in Baden-Württemberg

(Freudenstadt, Calw, Schwarzwald-Baar-Kreis, Sigmaringen, Ostalbkreis) für ein

Investment. Die beiden Landkreise Westerwald in Rheinland-Pfalz und Kleve in

Nordrhein-Westfalen stechen dabei unter den 30 Regionen besonders hervor. Mit

Vervielfältigern von jeweils 22,2 und prognostizierten Kaufpreisanstiegen von

0,50 bzw. 0,44 Prozent bieten sie besonders gute Investmentbedingungen.

Ostdeutsche Landkreise und kreisfreie Städte sind -abgesehen vom thüringischen

Weimar -in dieser Auswahl nicht vertreten. In den ostdeutschen Bundesländern

finden sich sowohl Landkreise, in denen der Wohnraum zwar günstig, die künftige

Wertentwicklung aber negativ ist, als auch Städte wie Potsdam, Leipzig oder

Dresden mit sehr positiver künftiger Wertentwicklung, aber Vervielfältigern, die

die 25,0 überschritten haben.

Vorteile von Wohneigentum trotz leichter Wertverluste in der Zukunft?

Selbst wenn die Preisprognose für eine Region leicht negativ ausfällt, könnte

der Erwerb von Wohneigentum unter Umständen dennoch empfehlenswert sein. Dies

dürfte etwa für Selbstnutzer*innen oder sehr langfristig orientierte Vermieter

der Fall sein, die keinen Wiederverkauf in absehbarer Zeit anstreben. So bieten

in Deutschland 24 Regionen mit leicht negativer prognostizierter

Preisentwicklung von maximal minus 0,5 Prozent pro Jahr bis 2030 zugleich

moderate Preise für Wohneigentum. Hervorzuheben wären in dieser Gruppe die

Landkreise Freyung-Grafenau in Bayern, Lüchow-Dannenberg in Niedersachen und der

Zollernalbkreis in Baden-Württemberg mit Vervielfältigern von 17,3, 17,6 sowie

22,5 bei prognostizierten realen Wertverlusten von -0,02, -0,14 und -0,14

Prozent pro Jahr bis 2030. Wer in diesen Regionen derzeit eine Wohnung gemietet

hat, kann als Eigentümer auf längere Sicht günstiger fahren. Denn je geringer

der Vervielfältiger ausfällt, umso stärker verkürzt sich der Zeitraum, bis sich

ein Kauf gegenüber der Mietzahlung rechnet.

"Wer in einer dieser 24 Regionen seinen Lebensmittelpunkt hat und keine Miete

mehr zahlen möchte, der sollte den Wohnungskauf in Erwägung ziehen.

Immobilienbesitz stellt grundsätzlich eine gute Vorsorge dar und ermöglicht etwa

mietfreies Wohnen im Alter", sagt Grunwald von der Postbank. Selbstverständlich

sollten Kaufinteressierte das gewünschte Objekt vor Erwerb auf Herz und Niere

prüfen. "Bei einer gründlichen Analyse können Immobilienexpert*innen

hinzugezogen werden, die etwa die Bausubstanz und den Sanierungsstand unter die

Lupe nehmen", rät Grunwald. "So können sich Käufer weiter absichern."

In den meisten deutschen Großstädten und besonders in den sogenannten Big Seven,

den sieben größten deutschen Metropolen, ist zwar auch in den kommenden Jahren

mit steigenden Preisen zu rechnen. Allerdings sind die Immobilienpreise bereits

vergleichsweise hoch. Sie liegen bei 42 der 68 Großstädte mit mehr als 100.000

Einwohnern im Durchschnitt teils sehr deutlich über der 25-fachen

Jahresnettokaltmiete.

Hintergrundinformationen zum Postbank Wohnatlas 2021

Der Postbank Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende, mehrteilige Studienreihe,

die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf

Kreisebene beleuchtet. Für die vorliegende Analyse, die den vierten Studienteil

des diesjährigen Wohnatlas darstellt, wurden unter der Leitung von

Diplom-Volkswirtin Dörte Nitt-Drießelmann, Senior Researcherin beim Hamburger

WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), die Wohnungsmärkte der 401 deutschen Landkreise

und kreisfreien Städte untersucht.

*Kaufpreisprognose nach dem HWWI-Wohnungsmarktmodell

In die Kaufpreisprognose für die 401 kreisfreien Städte und Landkreise sind

Angebots- und Nachfrageentwicklung anhand verschiedener Regionaldaten zur

Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie zu

Wohnausgaben und Wohnungsangebot eingeflossen. Das HWWI-Wohnungsmarktmodell

vollzieht nach, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. Am Ende der

Modellrechnung steht die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2020-2030.

Ausgewiesen wird der durchschnittliche jährliche reale Preistrend.

Pressekontakt:

Postbank - eine Niederlassung der Deutsche Bank AG

Oliver Rittmaier

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OTS: Postbank



Quelle: dpa-AFX


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